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Ley 25.628

VigenteNacional

Fin de la fianza eterna en los contratos de locación

Sanción:31 de julio de 2002Promulgación:22 de agosto de 2002BO:23 de agosto de 2002Ver fuente oficial
2artículos
locación de inmueblesfianzagarantíascontratos
Contexto de la ley

Resumen ejecutivo

Ley breve que resolvió uno de los abusos más extendidos del mercado locativo: la fianza que no terminaba nunca. Hasta 2002 era habitual que el de incluyera una cláusula por la cual el garante se obligaba también por todas las renovaciones y prórrogas futuras, de modo que años después seguía respondiendo por deudas de un inquilino con el que ya no tenía vínculo, sin haber firmado nada nuevo. El artículo 1582 bis puso tres reglas: la fianza cesa automáticamente con el vencimiento del , salvo por la falta de devolución del inmueble en tiempo; para seguir obligado en una renovación o prórroga hace falta consentimiento expreso del fiador; y toda cláusula anticipada que extienda la garantía es nula, sea la fianza simple, solidaria, como codeudor o como principal pagador.

Objetivo

Impedir que el fiador de un quede obligado indefinidamente por renovaciones y prórrogas que nunca consintió.

Problema que resuelve

Los contratos de incluían cláusulas de extensión anticipada de la fianza; el garante seguía respondiendo tras el vencimiento del plazo, incluso por prórrogas tácitas, y se enteraba de la deuda cuando ya era ejecutable sobre su patrimonio.

A quiénes alcanza

garantes y fiadores de contratos de alquilerinquilinospropietarios locadoresinmobiliariasescribanos y abogados
Análisis jurídico

Obligaciones

  • •El locador que quiera mantener la garantía en una renovación o prórroga del debe obtener el consentimiento expreso del fiador.
  • •El fiador sigue respondiendo por las obligaciones que deriven de la no restitución del inmueble en tiempo, aun vencido el plazo del .

Derechos que reconoce

  • •El fiador queda liberado automáticamente al vencer el término de la que garantizó.
  • •El fiador no puede quedar obligado por renovaciones o prórrogas que no consintió expresamente, ni siquiera por una cláusula anticipada del original, que es nula.

Sanciones

  • • de toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria, como codeudor o como principal pagador, más allá del de original.

Casos de uso

  • •Un garante recibe una por deudas de un que se renovó sin su firma y quiere saber si debe responder.
  • •Un propietario quiere renovar el y necesita saber si la garantía original sigue cubriéndolo.
  • •Un inquilino no devuelve el inmueble al vencimiento y el propietario reclama al fiador los daños por la demora.
  • •Una inmobiliaria redacta un y quiere saber si puede incluir una cláusula de extensión automática de la fianza.

Preguntas frecuentes

Hasta el vencimiento del plazo del que garantizó. A partir de ahí su cesa automáticamente, con una sola excepción: sigue respondiendo por lo que derive de la falta de restitución del inmueble en tiempo.