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Ley 27.613

VigenteNacional

Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda: beneficios impositivos y blanqueo para la construcción

Sanción:24 de febrero de 2021BO:12 de marzo de 2021Ver fuente oficial
28artículos
construcciónblanqueo de capitalesproyectos inmobiliariosbienes personalesimpuesto a las gananciasviviendaCECON.Ar
Contexto de la ley

Resumen ejecutivo

La ley tiene cuatro títulos y dos motores. El primero es fiscal: quien invierta en un "proyecto inmobiliario" —obra privada nueva, o con avance menor al 50% al entrar en vigencia la ley (artículo 2°)— queda exento del Impuesto sobre los Bienes Personales por el valor de esa inversión (artículo 3°), puede computar como pago a cuenta de ese mismo impuesto el 1% del valor invertido (artículo 4°) y, si transfiere un inmueble a quien desarrolla el proyecto, difiere el pago del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles o del Impuesto a las Ganancias hasta que cobre, ceda su participación, se termine la obra o se le adjudique la unidad (artículo 5°). El segundo motor es un blanqueo acotado (Título II): se puede declarar voluntariamente moneda nacional o extranjera no declarada, depositándola en una cuenta especial (CECON.Ar) y pagando un impuesto especial del 5%, 10% o 20% según cuándo se ingrese (artículo 9°), con la condición de que los fondos se apliquen únicamente a proyectos inmobiliarios (artículo 7°). Quien blanquea queda liberado de acciones civiles, comerciales, penales tributarias, cambiarias y aduaneras y eximido de los impuestos omitidos (artículo 11), salvo lavado de activos (artículos 14 y 20), y con exclusiones expresas para condenados por delitos tributarios y para una larga lista de funcionarios públicos (artículos 15 y 16). El Título III ordena reactivar obras públicas de vivienda paralizadas tomando el avance físico real como base del saldo a financiar, y el Título IV faculta al Poder Ejecutivo a extender el régimen e invita a las provincias a eximir del impuesto de sellos. Los plazos originales del régimen vencían el 31 de diciembre de 2022; la Ley 27.679 (B.O. 22/8/2022) restableció por 360 días el blanqueo del Título II con alícuotas del 5%, 10% y 20%.

Objetivo

Movilizar ahorros no declarados y capital privado hacia la obra privada nueva, mediante beneficios impositivos para el inversor y un blanqueo cuyos fondos solo pueden destinarse a la construcción.

Problema que resuelve

Después de años de caída de la actividad y con una fuerte masa de ahorro en dólares fuera del sistema, la construcción —que emplea mucha mano de obra— no encontraba financiamiento y las obras públicas de vivienda estaban paralizadas. Al mismo tiempo, el ahorrista que quería volcar fondos no declarados a un departamento no tenía forma de hacerlo sin exponerse a sanciones.

A quiénes alcanza

inversores en proyectos inmobiliariosdesarrolladores y constructorastitulares de inmuebles o de derechos sobre inmuebles que los transfieren a un proyectopersonas humanas y sucesiones indivisas con tenencias no declaradasjurisdicciones y entes ejecutores de obra pública de vivienda
Análisis jurídico

Obligaciones

  • •Los fondos declarados voluntariamente deben depositarse en una Cuenta Especial de Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina (CECON.Ar) en una entidad del régimen de la Ley de Entidades Financieras y afectarse únicamente al desarrollo o inversión en proyectos inmobiliarios en la Argentina (artículo 7°).
  • •Quien declara voluntariamente debe pagar un impuesto especial del 5%, 10% o 20% del valor de la tenencia según el momento de ingreso a la cuenta especial; si no lo paga en plazo, pierde la totalidad de los beneficios (artículos 9° y 10).
  • •El impuesto especial no es deducible ni computable como pago a cuenta del Impuesto a las Ganancias, y se rige por la Ley de Procedimiento Tributario (artículo 10).
  • •Quien se acoge al Título II debe renunciar previamente a todo procedimiento judicial o administrativo para reclamar la aplicación de mecanismos de actualización con fines impositivos y desistir de los ya promovidos (artículo 17).
  • •Las jurisdicciones y entes ejecutores de obras públicas de vivienda paralizadas deben acreditar el avance físico real y apto con informes técnicos con carácter de declaración jurada, registros fotográficos fechados y certificados por escribano público y la rúbrica de su máxima autoridad (artículo 22).

Derechos que reconoce

  • •Exención del Impuesto sobre los Bienes Personales por el valor de las inversiones en proyectos inmobiliarios realizadas hasta el 31 de diciembre de 2022, por hasta dos períodos fiscales (artículo 3°).
  • •Cómputo como pago a cuenta del Impuesto sobre los Bienes Personales del 1% del valor de la inversión, con las reglas de traslado de remanente de los incisos a), b) y c) del artículo 4°.
  • •Diferimiento del pago del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles o del Impuesto a las Ganancias, según corresponda, para quien transfiera un inmueble o un derecho sobre un inmueble a quien desarrolle el proyecto (artículo 5°).
  • •Quien declara voluntariamente no está obligado a informar la fecha de compra ni el origen de los fondos, queda liberado de acciones civiles, comerciales, penales tributarias, penales cambiarias, penales aduaneras e infracciones administrativas, y eximido del pago de los impuestos omitidos sobre lo declarado (artículo 11).
  • •La normalización está amparada por el secreto fiscal del Art. 101 — Ley de Procedimiento Tributario, y divulgarla puede configurar el del Art. 157 — Código Penal de la Nación Argentina (artículo 19).

Casos de uso

  • •Un inversor que pone dinero en el pozo de un edificio nuevo y quiere saber cómo impacta en su declaración de Bienes Personales.
  • •El dueño de un lote que lo aporta a un desarrollador a cambio de unidades y quiere saber cuándo paga el impuesto a la transferencia.
  • •Una persona con dólares no declarados que quiere volcarlos a la construcción sin exponerse a sanciones.
  • •Un municipio o provincia con un plan de viviendas paralizado que quiere que se reconozca el avance de obra ya ejecutado.

Preguntas frecuentes

Los “proyectos inmobiliarios” del artículo 2°: obras privadas nuevas —construcciones, ampliaciones, instalaciones, entre otras— iniciadas a partir de la entrada en vigencia de la ley y sujetas a denuncia, autorización o aprobación por autoridad competente según los códigos de edificación. También entran las obras que al momento de entrar en vigencia la ley tenían un grado de avance inferior al 50% de su finalización.